物管合同存在7大缺陷

不签“霸王合同”，你就拿不到房子钥匙；业主不在时，物业竟破门闯入；封闭阳台的玻璃，被物业打得粉碎……业主花钱雇的物业，最后成了“大爷”———这不准，那不行，阳台封不行，不封也不行，用什么封，也得要“统一听指挥”……由于角色错位，不少人对物业有一肚子怨气和不满。随着国家《物业管理条例》本月起开始实施，本市一位律师首次对从1997年使用至今的物业管理服务合同标准文本提出了质疑。 
　　 
　　标准合同渐成维权羁绊 
　　 
　　肖海龙，隆安律师事务所上海分所律师。1995年毕业于华东师范大学对外汉语系，法律硕士研究生。1995年至1998年在建筑施工企业和房地产开发企业工作三年。1998年开始执业，办理了大量房地产案件，对房地产法律有深入的见解和认识，深切地感受到商品房消费者维权的艰难。 
　　 
　　他指出，在市场以及消费者都还不成熟的时候，标准合同保障了弱势的消费者最基本的权利，是其权利的最后屏障。但在市场逐步发育，消费者逐步成熟后，由于标准合同不便更改和补充，反成为经营者欺压消费者的借口和消费者维权的羁绊。 
　　 
　　只要是合同就可以谈 
　　 
　　 “只要是合同就永远可以谈。”肖海龙律师认为，目前很多业主误认为标准合同就是唯一的，而且是强制的，其实不然。作为政府制订的这一标准合同，它仅仅是一份示范文本，业主千万不要受限于合同本身，而应根据自己的实际需求，与物业公司具体协商，最终制订出双方满意的合同。 
　　 
　　尽管肖海龙律师已经拟出了若干条补充条款供业主们参考和选用，但他仍觉得远远不够。肖海龙认为，作为业主，应珍惜并充分利用自己参与制订合同的权利。希望业主们拿起笔来，制订补充条款，把经验和智慧贡献出来，转化成有法律效力的条款，以便推出更完善、更有操作性的物业管理服务合同版本。 
　　 
　　保安须戴“紧箍咒” 
　　 
　　作为标准合同的补充条款，除了针对几个主要问题外，肖律师还制订了关于保安人员聘用管理、维修服务等内容的9条补充条款。 
　　 
　　由于目前物业公司对业主权益的侵害，大多通过保安来实现，因此肖海龙认为有必要在合同里对保安人员作出一定的规定：物业公司聘请的保安人员应持有相应的职业资格证书，不得聘请在道德操守上有不良记录的人士担任保安人员。因保安人员行为不当，侵害业主或物业使用人的合法权益，保安人员应承担赔偿责任的，物业公司应承担连带责任，物业公司应承担赔偿责任的，应承担双倍的赔偿责任。 
　　 
　　维修也可“另请高明” 
　　 
　　对于物业公司提供的维修服务，肖海龙在其制订的补充条款中认为，物业公司未在合理期限内完成建筑共用部位、公用设施、设备的维修养护的，业委会可聘请其他有资格的物业管理机构或维修人员进行维修养护，所产生的费用由物业公司承担。 
　　 
　　业主的报修以及日常维修养护，物业公司无法在合理期限内完成的，应当及时聘请其他有资格的维修人员协助，业主也可以自行决定聘请其他有资格的维修人员修理，所产生的费用由物业公司承担。 
　　 
　　肖海龙还特别强调，在签订物业管理服务合同时必须注意，物业公司应向业主方提供其维修价目表。维修价目表经双方同意，作为合同的附件，是合同的一部分，具有合同效力，未经双方同意不得变更。