律师支招精装修防调包巧维权的招数

　　大部分消费者购买价值最昂贵的商品就是房子。一套商品房少辄数十万元，多辄上百万元。如果遇到欺诈或是质量问题，面对强大的开发商进行维权，那份罪就算受上了。上周，万国法源律师事务所的律师们在为读者提供免费法律咨询时就接到了不少这方面的咨询。今天，值班律师潘志东结合读者的提问评点收房技巧和防范方法。

　　案例

　　市民周先生花80余万元购买了一套100平方米精装修的商品房，当初在开发商的售楼处看到的样板间装修十分精良，销售人员说装修使用的材料都是一水的名牌，地板是圣象的；瓷砖是诺贝尔的；卫浴用具是TOTO的；橱柜是博洛尼的……一平方米的装修费就得千八百元。然而收房时，周先生发现，有些装修材料被换成了其他普通品牌，即便是名牌产品也是最便宜的型号，每平方米的装修费也就达到三四百元。周先生顿时发觉上当，找开发商理论时，对方声称合同只标明了是什么品牌，根本没说是哪种型号，更没有约定装修的价值，因此不能算违约。

　　不仅如此，周先生发现，虽然房间里已经装修完毕，但周围的配套设施还在施工建设中，而且小区里还没有建成变电站，业主们用的都是临时用电。周先生不知道怎样追究开发商的违约责任，如果他不收房是不是有依据。

　　支招 巧维权

　　保留宣传资料

　　在选购商品房尤其是期房时，很多消费者都是根据开发商的宣传来衡量取舍的。但是很多宣传中的承诺却不一定写进合同。因此开发商售楼时发布的广告或宣传资料一定要保留，作为维权的依据。最高人民法院曾作出司法解释，认定如果广告可以影响购房者的意向，那么可以作为合约内容。

　　录音口头承诺

　　如果开发商都是作出口头承诺，没有写进合同，一般情况下肯定有“猫腻”。销售人员从事职务行为时作出的口头承诺也可以认为是开发商的承诺，这时可以对销售人员的介绍进行录音作为证据，录音中需要能表明销售人员的身份及承诺内容。

　　拍摄样板间

　　根据规定，开发商销售商品房时设置样板间的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，没有说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。大多数情况下，售楼结束后，沙盘和样板间就可能被拆除，因此消费者可以对样板间和沙盘进行拍照或摄像，收房后如果发现与样板间和沙盘有明显区别的情况，可以此作为维权的证据。

　　团购有优势

　　在维权时，一个消费者的要求不会受到开发商的重视，对同一个楼盘都有购买意向的消费者可以进行团购，不仅价格上能有优惠，如果消费者对合同条款有异议，还可以和开发商协商修改。在消费者与开发商之间很难达到绝对的公平，但团购的方法可以最大限度地保护自己的合法权益。

　　专家律师解答！

　　万国法源律师事务所值班律师 潘志东律师

　　合同约定太泛易遭调包

　　潘志东律师说，现在有关精装修商品房的纠纷主要集中在装修品质不符的问题上。购房者与开发商签订的合同中一般只约定装修建材的品牌或同等品质，不约定具体型号，然而即便是名牌也会有低中高不同品质的产品，仅约定品牌使得开发商可以偷梁换柱，或者以次充好，或者在同一品牌中选择价钱最便宜的。这时，购房者一般只能对品牌不符合约定的情况追究其违约责任。品牌相同但价值不同的问题由于没有约定很难维权。因此，消费者应尽量在合同中约定装修单位面积的价值标准，尽可能约定装修用品的品牌和型号。

　　此外，精装修房屋在合同中对于装修用品变更的违约责任一般有两种，同等品质物品更换或是差价双倍返还，实际上来讲，消费者若能和开发商交涉补充加重违约责任，这样可以制约违约行为，保证房屋的品质。

　　除了装修之外，有些开发商承诺小区里有绿地、会馆、幼儿园、游泳池等，但实际交房后，应建绿地的地方还没有草皮，幼儿园里的师资及硬件设施较差、会馆没有服务、游泳池不开张或票价极高。这些问题都是因为开发商钻了合同约定简单的空子。因此合同约定应该尽量具体细化。

　　达不到入住条件可拒绝收房

　　潘律师表示，开发商交房除了符合相应法律法规的规定，更要达到合同约定条件，否则，业主有权利拒绝收房。比如说用电问题，开发商进行施工时都是以工程建设为由向电力部门申请临时用电，交房后提供业主的应为市政电，但是有些开发商为了节约成本，不投建变电站，将临时用电出售给购房者，这都是违反相应的电力法规的行为。临时用电电压不稳，而且可能被随时断电，对业主的电器产品有损害，业主的正常生活也得不到保障。因此购房者可以没有达到入住条件为由，拒绝收房，由此造成的延期交房的违约责任也应由开发商承担。

　　律师提醒

　　收房时首先要审查开发商形式要件，然后在实地验房合格后再收房。今年1月1日，北京市建委《住宅工程质量分户验收管理规定》正式实施，要求开发商对商品房逐户实行房屋质量验收，并出具住宅工程质量分户验收表，以此为前提才能在建委办理整栋楼的竣工备案。因此，消费者要了解自己的房屋质量，首选要看的就是分户验收表。

　　建筑施工过程中，室内面积可能有一定程度上的增减幅度，因此消费者应当查看房屋面积实测报告，最后再审查室内空气检测合格证明、住房质量保证书、住房质量说明书、竣工备案表等资料。