装修轻松一点解读上海新版家装合同

　　住房装修引发的纠纷是消费者权益保护协会受理的投诉热点。2006 年1月6日，上海市工商行政管理局发布了《上海市家庭居室装饰装修施工合同示范文本》（2006 版）草案（以下简称2006 版）公开征求意见的信息，立即引起各界较大的关注。即将推行的2006 版合同在规范市场、保护消费者权益方面较先前的2001 版有何进步之处？对此，上海联业律师事务所王展律师、许海波律师，以及著名商标企业、首批荣获全国家庭装潢“优秀标兵企业”的上海千思装饰实业有限公司张云江副总经理，各自从专业角度解读新版合同。

　　【进步一】低价揽客遭封杀

　　新旧版本比照：装潢公司用较低的预算报价吸引业主签约，完工后却开出远远超出预算的实际工程价，这种情况在装修投诉中占了很大比例。“低价招揽客户，完工坐地起价”现象屡屡出现的原因，在于2001 版对此问题未作涉及，只用固定条款的方式约定“如变更施工内容、变更材料，这部分的工程款按实另计”一句话，留下了漏洞。

　　2006 版合同条款在原2001 版的基础上增加了“‘总价款’是甲、乙双方对设计方案、工程报价确认后的金额，在一般情况下竣工结算时上下增减的幅度在没有项目变更的情况下不超过结算价的5％”的内容。也就是说，在施工项目没有变化的情况下，竣工后的实际工程价格相比预算上下浮动应控制在5％，新版合同对“低价揽客”说不！

　　真实案例：2005 年7月，李女士拿到新房钥匙后，着手找装潢公司为这套建筑面积90平方米左右的2室1厅进行装修。那些动辄五六万元的工程报价让她觉得偏高，多番比较后最终将新房装修工程委托给工程预算为3万元，并承诺包退多余建材的装潢公司。万万没想到，在工程还剩下地板铺设和油漆工程这两项“大头”的前提下，实际工程款已经超出预算将近一万元。面对李女士的疑问，工程负责人唐某却轻描淡写地称“正常”，并认为李女士过分紧张了，还将超预算的责任归咎于李女士选择的建材价位比预算的材料高，但对野蛮施工造成的极大损耗却视若无睹。

　　由于双方对工程款额存在争议，李女士延迟了第三笔工程款的支付，唐某便下令停工，最终工程逾期一个月。在工程尾款结算时，李女士提出装潢公司应按合同偿付工程逾期的违约金每日30元，在尾款中扣除。不料，装潢公司倒打一耙，指出工期延误的原因是李女士未按约付款，要求她支付违约金和停工损失费分别为每日30元。无奈之下，李女士只好向消保委投诉，请求帮助。

　　律师提醒：在签订装修服务合同过程中，消费者应当在专业人员的帮助下，结合用料与质量、进度控制和付款方式，尤其是验收时尾款比例的设定，对装修总价上浮幅度进行限定。否则一旦开工后发生分歧，消费者可能会因约定不明而吃哑巴亏。

　　张云江：目前家庭装修市场上确实存在一些以“底价钓鱼”方法抢客户的不规范企业，他们往往以较低的预算价格吸引客户签约，开工后让业主增加这项、增加那项，使实际工程价格大大超出预算，有的甚至会超出50％至70％之多，业主的权益受到了极大的伤害。2006 版作出的新规定，打击了这种不正当竞争牟利的手段，保护了消费者的利益。

　　【进步二】“合法拥有”取代“合法居住”

　　新旧版本比照：好好的房子租出去，收回来后却“相见不相识”。由于2001 版中对工程发包方的主体资格只作了“甲方装饰住房系合法居住”的要求，导致有空子可钻。

　　2006 版第一条第一点规定：“甲方装饰装修的住房系合法拥有，”并要求提供有效证明，明确了只有房屋的合法权利人才能成为装修工程的发包方。如果房客对房屋的装修、装饰有改善需要的，也应先通过业主，从而有效地保障了出租的房屋在收回时还能保持原状，保护了房屋权利人的利益。

　　真实案例：蒋先生由于长期在香港工作，不常回沪，便通过中介公司将一套2室2厅的住房出租给了袁先生。去年，蒋先生任职的公司将总部迁至上海，蒋先生在对袁先生作了经济补偿后，提前终止了房屋租赁合同。

　　可回家的感觉并不如预期那般美好。蒋先生打开房门后，看到原本房屋的格局已被改得面目全非，新的装修风格让他怎么也找不到“家”的舒适感。在几经努力仍无法联络到袁先生的情况下，蒋先生通过小区物业找到了当时施工的装修公司，希望对方能够还房子以本来面貌，可装潢公司称自己当初是与“合法居住”者袁先生签约承接工程的，不存在任何问题，蒋先生想要将房子恢复原样，还得找袁先生。

　　律师提醒：2006 版中将“合法居住”修改为“合法拥有”，即原则上应当由房屋产权人或公房承租人发包装修，租客只享有房屋的使用权，并没有对所承祖房屋进行装修处置的权利。只有在得到出租人的书面同意、授权的前提下，才可以发包装修。事实上，在正规居住房屋的租赁合同中都有提示条款，提示双方对承租人是否可以进行装修及租赁终止后的装修处理问题进行约定。如果双方没有约定，租客不可以擅自装修，出租人有权请求其恢复原状，而要装修公司承担责任比较困难。2006 版作出的此项规定虽然引发了一些争议，但也有其一定的合理性。

　　【进步三】企业资质清楚填写工程保修两年起步

　　新旧版本比照：2001 版，对于装潢公司资质只有“乙方为本市经工商行政管理机关核准登记，并持有市建委颁发的《建筑业企业资质证书》的企业”一句话，不免给人以能够提供本合同的就是得到认证的企业的错觉，使业主忽略了对装潢公司资质的核实，埋下了隐患；在保修期限上则作了“保修期一年，从竣工验收之日起”的告知。

　　2006 版在这些问题上相对更周到一些，要求装潢公司对其资质情况进行说明，这对业主无疑是一种有效的提醒。并且，2006 版还将工程保修的起步期限规定为自“竣工验收合格之日起”两年，虽然较之前仅仅多出了一年，但也不失为一个进步。

　　真实案例：2004 年9月，刘先生买下一套3室2厅2卫的房子，冲着大公司的招牌和5年的保修承诺，将装修工程委托给了一知名装潢公司的某分公司。工程竣工后，“好心”的负责人还建议刘先生不要拿发票了，因为“要发票就要交3．41％的税，得好几千元钱呢。再说，我们是大公司，还能跑掉不成？”刘先生觉得这话有道理，就没有索要发票。

　　入住才一年，女儿房间一侧墙面就隆起、霉变，靠墙地板也轻微变形。想到尚在5年保修期内，刘先生拨打了工程负责人的电话，岂知此时的电话号码成了空号，装潢公司分店的门面也变成了外贸服饰店。

　　出于“跑得了和尚跑不了庙”的想法，李先生直接找到了该知名装潢公司的总公司，然而工作人员的回答彻底浇灭了刘先生最后的希望。原来，所谓的“分公司”根本是骗人的，其实质只不过是一个“虚假挂靠”的工程队；所谓的5年保修也是“口说无凭”，更何况刘先生还拿不出正规的发票，要想总公司承担保修责任根本不可能。

　　律师提醒：消费者在签订装修合同前，应当验看装修公司的营业执照、企业资质证书；与分公司签订合同的，除验看其营业执照和资质证书外，还应当问清楚该分部是不是独立法人，是直营的还是加盟的，并到总部进行核实以防上当受骗；签订的合同上应加盖该分公司上级单位、具有法人资格的企业合同专用章。另外，对于装修公司的口头承诺一定要落笔写入合同。该签的合同一定要签，该拿的发票一定要拿，切不可因为一点小便宜而损害了自己的正当权益。

　　张云江：对于保修期的问题，2006 版一改旧版中工程保修期为一年的单一条款规定，将保修期交由双方自由商定，同时在合同首部使用说明中提示保修期不低于两年，与2002 年建设部公布实施的《住宅室内装饰装修管理办法》中“正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为两年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙的防渗漏工程保修期限为五年”的规定相统一，既起到了示范文本的提示作用，又体现了对业主签约自主权的极大尊重。

　　■业内人士建议：

    1、一直被消费者和业内人士关注的“工程监理”在2006 版中仍不见提及。

　　2、在合同生效条件方面，2006 版自身在内容上存在不一致。合同第九条第1款规定“合同经双方签字生效后，双方必须严格遵守”。但在第十一条附则第1款中又规定“本合同由甲乙双方盖章，签字后生效”，可将第九条第1款规定修改为“合同生效后，双方必须严格遵守”为妥。

　　3、在竣工验收方面，2006 版在第三条第7款规定了甲方应承担看管费和其他相关费用的义务，但对逾期验收应该支付的看管费用的标准还不明确，实践中仍然容易产生纠纷。

　　4、在付款问题上，应当提示业主所有付款均应到装修公司财务处交纳，装修公司财务依据合同出具相关单据，任何向装修公司的设计人员、业务人员、施工人员私下付款的行为，均与装修公司无关，需由业主自行承担一切责任。

　　编后：上海装饰市场中，装修公司数量达16000多家，但去年已自动淘汰了约500多家。消费者在选择装饰装修公司时，应从企业规模、企业荣誉以及企业的社会责任感等综合因素上作出考虑比较。

　　虽然目前旧版合同还在继续使用，但在签订装修合同时，可以将2006 版的亮点运用起来。比如在合同中将房屋结构详细到“厨、卫、阳台”的数量，明确装修面积以“套内面积”计算，以更有效地控制各种辅助工程的价格；又如将设计费、管理费、材料费等一一约定清楚，避免装潢公司用预算“打闷包”的方法粉饰利润值，或者干脆要求装潢公司让利润额“大方出镜”，把合同签得明明白白。

　　鉴于2006 版目前仍处于意见征求期（截至2006 年3月6日），如果您对新版合同有什么意见和建议，可登陆上海工商行政管理局网站（w ww． sgs． gov．cn）发表看法。或许，您今天的关注将在今后使更多的人受益。 (本报记者 陈云芳 实习生 陈页)